十面埋伏

      在我的收藏夹里有个再也打不开的网页，在google和百度也几乎都搜索不到相关的字眼，分崩离析霎那间似的。只有散落在群里的那些灰色的头像 提醒我它曾经那么真实的存在过。它有个好听的名字，是的，那些在五道口相遇又散开的身影，也许还记得——燕窝，你身边的网站，你身边的邻居。
      燕窝的闭站，着实让人伤感。看着它诞生、壮大、夭折。在华清嘉园那间靠近城铁的窗口，有着一群充满梦想的年轻人，他们创业，他们追梦，他们挣扎，他们坚守，遗憾的是没有等到黎明的那一缕曙光。鼎盛时燕窝以大本营五道口为圆心迅速铺开到帝都的东南西北，几乎要囊括北京叫得上名字的小区……扩张得太快，带来了致命的供血不足。这是一个模式的失败，梦想最终没有照进现实。
      某种程度上创业和赌博很相似，需要过人的勇气、智慧、直觉和果断，还有，天时地利。手上的牌总是有限的，变数却风起云涌，就像我们知道的东西一直是有边际 的，而我们不知道的东西无穷尽。人年轻的时候总有些不一样的想法，只不过有些人在被生活磨去棱角之前就已特立独行了，更多的则是老老实实的从了众。水能载舟亦能覆舟，还能煲粥。碗空了的时候，又有多少人还记得食物的温度？
      都是转身就忘的路人甲乙丙丁，老得太快，聪明得又太晚，蹉跎了年华，飞不过沧海，走不到天涯。

 zz

发信人: lilax (阿香), 信区: RealEstate
标  题: 估算唐宁one的成本
发信站: 水木社区 (Mon Oct  6 00:05:19 2008), 站内

刚才查了一下北京土地整理储备中心
(1)唐宁1的地价大约是11567元/建筑平方米
(2)土建的成本大约砖混结构700元,框剪的至少1200-1300
龙湖做绿化的投入比较大,考虑到唐宁one用的材料\设备3
等都会比较高档,这一大块暂且估个2000
(3)设计费/综合配套费/苛捐杂税/杂费,估个1500
(4)高档精装修,估算一个800
(5)财务成本,假设土地到手后,全部抵押出去,至少可以通过抵押,获得土地总价80%的贷款
假设银行给与的利率还是优惠的10%,项目三年周期下来资金成本就有3063

上面这些成本就有18929
算上企业营业税(销售额)5%,企业所得税(利润)25%
卖25000的话,含税成本21697,净利润3303
卖30000的话,含税成本23197,净利润6803
卖35000的话,含税成本24697,净利润10303

现在看25000，这个项目是没法做的，利润率太低

（地价数据来源于北京市土地储备中心网站，上面有所有土地招牌挂公告）

发信人: genghui (genghui), 信区: RealEstate
标  题: Re: 估算唐宁one的成本
发信站: 水木社区 (Mon Oct  6 02:26:52 2008), 站内

我觉得这个北四环的房子还要到3万多，实在不可接受啊。
要是东城区，东二环，我觉得还可以理解。
虽然我在华清嘉园住了4年了，但是我依然觉得这里的房价是被严重拉高的。　
不值！

发信人: lilax (阿香), 信区: RealEstate
标  题: Re: 估算唐宁one的成本
发信站: 水木社区 (Mon Oct  6 02:39:27 2008), 站内

只是算了一下成本，也就是说现在北四环的房子的成本就要将近21000-22000
看了一下今年年初，芍药居附近一块地楼面单价也要1W1+
也就是说北四环---10号线区域的新房成本要20000+（最近一年拿的地）
加上项目三年周期的利润
也就知道北京目前的房价降价空间了

发信人: babyby (有克⊙生活还要继续), 信区: RealEstate
标  题: Re: 估算唐宁one的成本
发信站: 水木社区 (Mon Oct  6 09:05:33 2008), 站内

报价2.5w的是公建性质的小户型，50年产权
公寓部分都是3.5w以上，180㎡到550㎡

发信人: fenzg (fen), 信区: RealEstate
标  题: Re: 估算唐宁one的成本
发信站: 水木社区 (Mon Oct  6 09:56:28 2008), 站内

也算业内人士，说一下自己的感觉，
也查了一下，投标地价款总额：206000万元，规划建筑面积:178092.22 平方米，土地面积:56639.7 平方米，所以楼面地价11567元/平米是没错的，不是土地价格。
土建成本感觉还要高一些，因为最近一年以来人工成本和钢筋都涨了很多，这个价格在两三年前应该是正常的
另外还少算了，管理费用和销售费用，基本在销售总额的5%左右，这个可以看一般房地产上市公司的财务报表，这项大概不少于1500元/平米
财务成本可能没有这么多，很难贷到三年的开发贷款，正常最多有两年，不过龙湖之前从私募投资者中拿到了一些资金，成本应该比银行贷款要高的多。
土地增值税没有提及

发信人: bubuxin (bubuxin), 信区: RealEstate
标  题: Re: 估算唐宁one的成本
发信站: 水木社区 (Mon Oct  6 13:10:28 2008), 站内

透漏几个数据给你：
唐宁（中关村甲5号）地土地成交价格20.5亿；
内有廉租房，交房给政府的价格是6500。
龙湖和原地甲方华人数码是分成合作关系。
总建设用地49077平方米；容积率3.75。
在那个位置，卖五万都能卖的出去。
你要知道周围都呆的是什么企业，什么人。